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各市（縣）、區人民政府，市各委辦局，市各直屬單位：
《無錫市城市更新辦法》已經市政府第51次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真貫徹實施。
無錫市人民政府
2025年1月16日
（此件公開發布）
無錫市城市更新辦法
第一章 總 則
第一條 為深入實施城市更新行動，促進城市高質量發展，加快建設宜居、韌性、智慧城市，進一步提升城市功能、改善人居環境、補齊民生短板、完善公共設施，實現土地、資源、能源集約利用，不斷滿足人民群眾對美好生活的向往，根據有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市建成區范圍內的城市更新活動及其監督管理，適用本辦法。
本辦法所稱城市更新，是指為促進經濟社會發展，對城市空間形態和功能進行整治、改善、優化，實現房屋安全、市政設施、公建配套等全面完善，產業結構、環境品質、文化傳承等全面提升的建設活動。
第三條 本市城市更新工作堅持以人為本、民生優先，規劃引領、品質為先，保護第一、活化利用，市級統籌、區級負責，政府主導、市場運作的原則。
第二章 工作機制
第四條 市人民政府領導和統籌全市城市更新工作。
市（縣）、區人民政府是本轄區城市更新工作的責任主體，負責組織實施本轄區內的城市更新工作。
鎮人民政府（街道辦事處）按照職責做好城市更新相關工作。
第五條 住房和城鄉建設部門承擔城市更新相關政策起草、標準制定、服務協調等工作，牽頭城市體檢和城市更新行動計劃編制等活動。
自然資源和規劃部門負責牽頭編制城市更新專項規劃，指導編制城市更新片區（單元）策劃方案，研究制定城市更新有關規劃、土地、不動產等政策。
發展和改革部門配合做好城市更新行動計劃編制工作。
財政部門負責統籌保障城市更新相關工作經費，支持指導實施主體做好城市更新項目資金平衡方案制定、資金籌措和專項債券申報使用工作。
市政和園林部門負責城市更新涉及的城市道路（橋梁）、城市供水、城市排水、城市燃氣、城市照明、城市綠化、城市公園等相關工作。
城市管理部門負責城市更新涉及的城市環衛、違法建設查處等工作。
交通運輸、商務、文化廣電和旅游、國有資產監督管理、數據等相關部門按照職責分工，依法制定相關專業標準和配套政策，履行相應的指導、管理和監督職責，協同推動城市更新工作。
第六條 不動產所有權人、合法建造或者依法取得不動產但尚未辦理不動產登記的單位和個人、承擔城市公共空間和設施建設管理責任的單位等作為物業權利人，依法開展城市更新活動，享有更新權利，承擔更新義務，合理利用土地，自覺推動存量資源提質增效。
國家機關、國有企業事業單位作為物業權利人的，應當主動配合開展城市更新工作。公房經營管理單位按照有關規定在城市更新中承擔相應責任。
第七條 設立城市更新專家委員會。
專家委員會由規劃、房屋、土地、產業、建筑、交通、生態環境、城市安全、文史、社會、經濟和法律等方面的專家組成，開展城市更新有關活動的評審、論證等工作，為城市更新決策提供咨詢意見。
第八條 建立健全城市更新公眾參與機制，依法保障公眾在城市更新活動中的知情權、參與權、表達權和監督權。
第三章 規劃與計劃
第九條 建立由市人民政府主導，住房和城鄉建設部門牽頭，各相關部門、區、街道和社區共同參與的城市體檢工作機制。將城市體檢報告作為編制城市更新專項規劃、城市更新片區（單元）策劃方案、城市更新行動計劃的重要依據。
第十條 市級城市更新專項規劃應當明確全市城市更新的總體目標、重點任務、重點城市更新片區（單元）等內容。
市（縣）、區級城市更新專項規劃應當明確轄區內城市更新的區域范圍、工作目標、重點項目以及相關的實施策略和規劃指引。
第十一條 城市更新片區（單元）策劃方案應全面開展現狀評估，落實上位規劃對城市更新片區（單元）的相關控制要求，緊密對接詳細規劃，提出具體目標、更新方式、規劃方案、實施指引、實施保障建議等，鼓勵同步開展城市設計研究。
第十二條 市、市（縣）區城市更新行動計劃應當明確城市更新的目標任務和具體項目，包括項目名稱、項目實施主體、更新范圍和規模、更新內容、投資估算、時序進度等內容。
第四章 項目實施
第十三條 城市更新項目應當明確實施主體。
物業權利人可以作為城市更新項目的實施主體，或者委托相關主體實施城市更新項目。
涉及法律法規規定的公共利益、公共安全等情形的城市更新項目，市、市（縣）區人民政府可以根據管理權限，按照公開、公平、公正原則依法確定實施主體。
第十四條 實施主體履行下列職責：
（一）編制城市更新項目實施方案；
?。ǘ┺k理用地、規劃、立項、施工、驗收等手續；
?。ㄈw集權益等準備工作；
?。ㄋ模┙M織工程建設；
?。ㄎ澹┌凑沼嘘P規定和合同約定，移交、運營、管理建筑物或者設施；
?。┢渌氊?。
第十五條 實施主體依據城市更新專項規劃或者城市更新片區（單元）策劃方案，在完成現狀調查、更新意愿征詢、市場資源整合等工作基礎上，編制城市更新項目實施方案。
城市更新項目實施方案應當優先保障公共利益，科學統籌各類要素資源、相關主體權益，并根據項目類型明確建設、安置、資金、供地和運營等內容。
第十六條 城市更新實施主體可以采用租賃、購買、置換、作價出資（入股）等方式進行權益歸集，配合完成規劃優化和城市更新項目土地供應。
第十七條 城市更新實施主體辦理用地、規劃、立項、施工、驗收等手續時，相關部門應當按照優化營商環境等要求，縮減審批時限，優化審批環節，提高審批效能。
第五章 城市更新支持政策
第十八條 市、市（縣）區人民政府及其有關部門應當完善城市更新政策，深化制度創新和管理創新，形成政策合力，支持和保障城市更新。
第十九條 建立以政府投入為引導、社會投入為主體的多元化籌資體系，多渠道籌措城市更新資金。
?。ㄒ唬┌l揮財政資金撬動作用，整合利用城鎮老舊小區改造、重點基礎設施建設等現有專項資金，同時加大對上爭取力度，積極爭取中央、省級獎補資金及專項債券等，統籌用于支持城市更新項目建設。
?。ǘ┕膭钍袌鲋黧w參與城市更新，支持通過盤活存量與更新有機結合、政府和社會資本合作、資產證券化（ABS）等多種方式籌集資金。
按照規定探索利用住房公積金、住宅專項維修基金支持城市更新項目。
（三）鼓勵各地統籌現有政府投資基金，優化資源配置，支持城市更新項目建設。鼓勵各類市場主體參與組建或認購基金。
?。ㄋ模┓e極利用開發性、政策性金融對城市更新的支持政策籌集資金；引導金融機構加大產品和服務創新力度，通過設立信貸金融新產品、專項低息貸款等方式提供融資支持，保障城市更新融資需求。
第二十條 城市更新片區（單元）項目采取區域統籌，由項目所屬區域負責統籌平衡。各市（縣）、區應積極爭取中央、省級城市更新專項補助資金，統籌土地出讓收入等給予支持，同時要充分發揮市場機制，通過盤活存量資源資產等方式實現投入產出平衡。
第二十一條 城市更新項目應結合實際情況，劃定用地邊界。在滿足民眾基本生活需求、補齊城市短板、保障公共利益和安全的前提下，城市更新專項規劃、城市更新片區（單元）策劃方案、城市更新項目實施方案可對詳細規劃提出具體調整建議。
?。ㄒ唬楸Ｕ暇用窕旧钚枨蠛脱a齊城市短板而實施的市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施項目，以及老舊住宅成套化改造等項目，在符合規劃和對周邊不產生負面影響的前提下，其新增建筑規?？刹皇芤巹澣莘e率指標的制約。在規劃條件之外，對多保留不可移動文物和歷史建筑、多無償移交政府的公共服務設施等公益類貢獻，其建筑面積可按貢獻的相應建筑面積補足。
?。ǘ嵤┏鞘懈逻^程中，為了滿足安全、環保、無障礙標準等要求，增設必要的樓梯、風道、公共走廊、無障礙設施、電梯、外墻保溫等附屬設施以及景觀休息設施等情形，增加的建筑規模不計入規劃容積率。
（三）對現狀建筑密度較高等無法達到現行標準和規范的區域，在征得規劃范圍內利害關系人同意的前提下，按照“優化不惡化”原則，在詳細規劃中對建筑高度、日照間距、停車配建、建筑密度、綠地率、建筑退讓距離等規劃指標進行適應性優化完善。
?。ㄋ模┕膭钤诜弦巹澓拖嚓P規定的前提下，整合可利用空地與閑置用房等空間資源，增加公共空間，完善市政、環衛基礎設施和公共服務設施，優化提升城市功能。
第二十二條 適時制定適應既有建筑改造要求的設計審查要點。在確保公共利益和安全的前提下，探索實施建設工程規劃許可豁免制度，研究制定豁免清單。逐步開展建筑師負責制試點，探索對該類項目實行施工圖審查自審承諾制管理。
（一）對屬于建設工程規劃許可豁免清單的項目，申請辦理施工圖審查、施工許可、消防審驗時不再需要提供建設工程規劃許可證。
（二）對于無法滿足現行標準的城市更新項目，歷史文化保護傳承利用類的由住房和城鄉建設部門組織專家論證，既有建筑安全隱患消除類的由城市更新項目實施主體組織專家論證，專家論證意見作為設計、施工圖審查、施工、竣工驗收等的依據。
?。ㄈ┏鞘懈轮猩婕凹扔薪ㄖ脑鞈斣诟脑烨斑M行消防檢查評定或檢測鑒定，改造時應執行現行國家工程建設消防技術標準，力求提升原建筑消防等安全水平。存在空間、結構等客觀條件限制，確實無法滿足現行技術標準、等級要求的，遵循尊重歷史、因地制宜的原則，在不改變原有使用功能的前提下，對照《江蘇省既有建筑改造的消防設計技術要點（試行）》明確適用情形，較實施更新前綜合有所提升，不低于原建造時的技術標準和等級。
?。ㄋ模┏鞘懈轮猩婕凹扔薪ㄖY構改造時應執行現行國家標準，受空間、結構等客觀條件限制，執行現行標準確有難度的，應力求改善、提升原建筑結構安全性及整體抗震性能，不得降低原建筑結構安全性及整體抗震性能。
第二十三條 城市更新項目涉及土地出讓的，可采取帶規劃設計方案出讓等方式辦理供地手續；符合協議出讓條件或劃撥用地目錄的，可以協議出讓或劃撥方式辦理供地手續；符合國家、省、市相關要求的，可帶建筑物出讓辦理供地手續。
對于符合低效用地再開發條件的城市更新項目，在符合規劃的前提下，可由原土地使用權人自主實施改造，也可通過多主體聯合開發等方式實施改造。零星建設用地（包括邊角地、夾心地、插花地等），需與相鄰土地一并集中再開發，符合低效產業用地再開發規定的，可按規劃要求經批準以協議出讓方式供地。
第二十四條 結合新產業、新業態發展需要，支持不同產業用地類型合理轉換，鼓勵各地探索制定存量建設用地用途轉換負面清單，依據詳細規劃、規劃條件和供地政策進行混合復合更新，依法依規辦理供地手續。支持符合國家和省存量土地盤活利用五年過渡期政策的更新活動，五年過渡期自批準之日起計算；過渡期滿完成更新改造后，可參照不動產歷史遺留問題處理規定，辦理相關手續。
第二十五條 對城市更新形成的不動產，兼容多種功能的土地和建筑物的，可分割的可按不同宗地范圍、不同建筑區域或樓層辦理分割審批手續、分區分層設權后，辦理不動產登記。立體開發的土地，可按地表、地上、地下分層或按建筑功能分區辦理分割審批、分別設權后，辦理不動產登記。支持原不動產權人與更新實施主體依據更新合作和轉讓協議，依法向不動產登記機構共同申請轉移預告登記；更新完成后按照預告登記事項申請辦理后續登記手續。支持以“帶押過戶”方式辦理不動產轉移和登記手續。對申請轉讓劃撥土地使用權的城市更新項目，經市、市（縣）區人民政府依法批準可由受讓人辦理協議出讓，按照有關規定核定并繳納出讓價款后依法辦理不動產登記。對涉及多個土地使用權人、使用權類型不同但不改變土地用途并就地安置的城市更新項目，在共同約定更新后產權人擁有的原土地使用權類型不變的前提下，可在完成更新后根據約定依法辦理不動產登記。
第二十六條 城市更新應當采用綠色、低碳、智能技術。鼓勵和支持企業、高等院校、研發機構開發新技術、新工藝、新材料和新設備。鼓勵支持市（縣）、區人民政府進行創新探索，條件成熟時可在全市推廣。
第二十七條 符合稅費減免優惠政策的城市更新項目，依法依規落實稅費支持政策。
第二十八條 對具有示范效應的項目，可以按示范效應大小予以適當的財政資金獎補激勵。
第六章 附 則
第二十九條 本辦法自2025年3月1日起施行，有效期至2029年6月10日。
