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| 文號 | 錫政辦發〔2019〕17號 |
|---|---|
| 制發機關 | 無錫市人民政府辦公室 |
| 成文日期 | 2019-03-04 10:54:20 |
| 文件狀態 | 執行中 |
各市（縣）、區人民政府，市各委辦局，市各直屬單位：
市住房城鄉建設局《無錫市業主大會和業主委員會活動指導規則》已經2018年12月27日市政府第42次常務會議審議通過，現轉發給你們，請認真貫徹執行。
無錫市人民政府辦公室
2019年3月4日
（此件公開發布）
無錫市業主大會和業主委員會活動指導規則
市住房城鄉建設局
第一章 總 則
第一條 為了規范業主大會、業主委員會的活動，維護業主合法權益，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》、《無錫市物業管理條例》等法律法規及有關規定，結合我市實際，制定本規則。
第二條 本市行政區域內成立業主大會、選舉業主委員會及其活動適用本規則。
第三條 業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。
第四條 業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。
第五條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
第六條 市物業管理行政主管部門負責全市業主大會、業主委員會活動的宏觀指導和監督，以及相關制度、示范文本的擬定等工作。
市（縣）、區物業管理行政主管部門負責本轄區內業主大會、業主委員會活動的指導和監督。
街道辦事處（鎮人民政府）負責指導和監督業主大會、業主委員會的成立、日常運作和換屆選舉；及時處理業主、物業使用人和業主委員會在物業管理活動中的投訴；會同物業管理行政主管部門調處業主、業主委員會與物業服務企業，業主與業主委員會之間的糾紛；開展業主大會、業主委員會活動等相關政策法規的宣傳。
社區居（村）民委員會協助街道辦事處（鎮人民政府）做好業主大會、業主委員會活動的相關工作。
第七條 街道辦事處（鎮人民政府）應當會同市（縣）、區物業管理行政主管部門建立由社區居（村）民委員會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業、建設單位等組成的聯席會議制度，必要時可以邀請綜合治理、信訪、司法行政、基層法院、仲裁機構等單位參加。聯席會議由街道辦事處（鎮人民政府）負責召集、主持，協調處理業主委員會換屆選舉和物業服務企業交接過程中出現的問題，以及其他重大物業管理糾紛。
有下列情況之一的，應當召開聯席會議：
（一）業主委員會不依法履行職責的；
（二）業主委員會選舉、換屆過程中出現問題的；
（三）履行物業服務合同中出現重大問題的；
（四）提前終止物業服務合同的；
（五）物業服務企業退出和交接過程中出現問題的；
（六）需要協調解決其他物業管理問題的。
街道辦事處（鎮人民政府）負責整理、保管聯席會議的記錄或者形成的會議紀要。聯席會議成員單位應當按照會議紀要或者議定的事項落實責任。
第二章 業主大會
第一節 業 主
第八條 經依法登記取得或者根據物權法規定取得建筑物專有部分的所有權人為業主。
基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的，可以認定為業主。
第九條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位和共用設施設備以及相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督物業共用部位和共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
第十條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費用；
（六）法律、法規規定的其他義務。
第十一條 業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務，不得以放棄權利不履行義務。
第二節 一般規定
第十二條 業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個管理區域只能成立一個業主大會。只有一個業主的，或者業主較少（低于100人）且經全體業主同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會職責。
第十三條 業主戶數超過300戶的住宅小區，可以由全體業主共同決定是否設立業主代表大會。
業主代表大會履行業主大會職責。設立業主代表大會的住宅小區不再設立業主大會。
本規則中業主大會和業主代表大會統稱為業主大會。
第十四條 業主大會自首次業主大會表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。
第十五條 業主大會決定以下事項：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；
（四）確定物業服務內容、標準及物業服務收費標準和業主費用分攤方案；
（五）選聘、解聘、續聘物業服務企業，決定選聘物業服務企業的方式、方案；
（六）決定依法改建、重建建筑物及其附屬設施；
（七）決定專項維修資金籌集使用、管理事項；
（八）依法對物業管理區域的分立、合并作出決定；
（九）制定、修改利用共用部位和共用設施設備經營所得的收益分配、使用方案，包括收益資金使用額度的授權、管理方式等；
（十）制定利用共有道路或者其他共有場地依法用于停放汽車的車位管理方案、收費標準；
（十一）審議并監督業主委員會工作報告、經費使用情況，審議并監督業主委員會利用物業共用部位和共用設施設備經營性收支使用情況；
（十二）有權撤銷業主委員會作出的決定；
（十三）決定物業管理區域內涉及業主共同利益的其他物業管理事項。
決定前款第六項和第七項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總戶數2/3以上的業主同意；決定前款第八項的，應當由各自所代表分立或者合并區域的專有部分占建筑物總面積50%以上的業主且占總人數50%以上的業主同意；決定前款其他事項的，應當經專有部分占建筑物總面積50%以上的業主且占總人數50%以上的業主同意。
第十六條 管理規約應當對下列主要事項作出約定：
（一）物業的使用、維護、管理，包括物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；
（三）利用物業共用部位和共用設施設備經營所得的收益使用分配，以及收益的管理方式（委托物業服務企業還是由業主委員會自行管理）；
（四）業主共同利益的維護；
（五）業主共同管理權的行使；
（六）業主應盡的義務；
（七）違反管理規約應當承擔的責任。
管理規約對全體業主具有約束力。管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。
第十七條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定：
（一）業主大會名稱以及相應的物業管理區域；
（二）業主委員會職責；
（三）業主委員會議事規則；
（四）業主大會會議召開的形式、時間和議事方式；
（五）業主投票權數的確定方法；
（六）業主代表的產生方式；
（七）業主大會會議的表決程序；
（八）業主委員會委員的資格、人數和任期；
（九）業主委員會換屆選舉、補選辦法等；
（十）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；決定設立業主委員會專職財會人員的，明確聘用方式、職責、薪酬標準；
（十一）是否授權業主委員會聘用法律顧問及其薪酬標準；
（十二）經營性收益使用和分配的具體辦法；
（十三）業主大會、業主委員會印章的使用和管理。
第三節 首次業主大會會議籌備
第十八條 符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：
（一）物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上的；
（二）物業管理區域內業主已入住戶數的比例達到50%以上的。
第十九條 物業管理區域內已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業所在地的街道辦事處（鎮人民政府）的要求，報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：
（一）物業管理區域劃分資料；
（二）房屋及建筑物面積清冊；
（三）業主名冊；
（四）建筑規劃總平面圖；
（五）交付使用共用設施設備的證明；
（六）物業服務用房配置證明；
（七）其他有關文件資料。
第二十條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處（鎮人民政府）應當自收到建設單位或者10人以上的業主公開聯名提出籌備業主大會書面申請后60日內，組織成立首次業主大會籌備組。市（縣）、區物業管理行政主管部門應當指導籌備組開展工作。
建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作，不得阻撓籌備組正常工作。
籌備召開首次業主大會會議所需的交通、通訊、場地租賃、宣傳、文印資料等費用由建設單位承擔。
第二十一條 街道辦事處（鎮人民政府）應當按照下列要求和程序組織成立首次業主大會籌備組：
（一）確定籌備組人數，籌備組人數應當為5至11人的單數，其中業主成員不少于籌備組人數的60%；
（二）依法確定籌備組業主成員的推薦產生辦法，并在物業管理區域內顯著位置張貼公告；征集業主報名參加籌備組的，征集期不少于15日；
（三）組織建設單位、公安派出所、社區居（村）民委員會派員參加籌備組；
（四）籌備組組長由街道辦事處（鎮人民政府）代表擔任，也可由街道辦事處（鎮人民政府）指定籌備組其他人員擔任；
（五）擬定籌備組成員名單，并在物業管理區域內顯著位置公示，公示期不少于7日。業主對擬定的籌備組成員名單中業主成員有異議的，應當在公示期內實名書面向街道辦事處（鎮人民政府）提出，說明理由并附相關證明材料，由街道辦事處（鎮人民政府）負責協調解決，并作書面回復；
（六）街道辦事處（鎮人民政府）可以根據推薦和報名情況，邀請其他熱心業主或者業主家庭成員作為籌備志愿者，協助籌備工作；
（七）公示結束后，報市（縣）、區物業管理行政主管部門備案；
（八）籌備組經市（縣）、區物業管理行政主管部門備案后，在物業管理區域內顯著位置公告籌備組成立情況。公告內容包括籌備組成立時間、成員組成、成員姓名、分工、聯系方式以及籌備志愿者的組成，公告期不少于7日。籌備組自公告之日起成立；
（九）籌備組應當接受物業管理行政主管部門培訓，時間不少于半天，并在培訓記錄上簽字；
（十）籌備組自成立之日起7日內召開籌備組會議。
第二十二條 籌備組工作原則如下：
（一）籌備組組長負責召集和主持籌備組會議，在籌備組首次會議上確立籌備組的基本議事規范、程序和分工；
（二）籌備組表決事項時，應當經半數以上成員同意；
（三）籌備組成員在進行表決時應當在決議上簽字，注明“同意”或“反對”；
（四）籌備組發布公示、公告等書面決定的，應當經籌備組組長簽發，并告知街道辦事處（鎮人民政府）；
（五）籌備組會議應當形成書面記錄，并經參加會議的籌備組成員簽字確認；
（六）籌備組成員不能委托代理人參加會議，但成員是法人或者其他組織的除外。
街道辦事處（鎮人民政府）應當協調指導籌備過程中的各項事宜。籌備組組長不履行前款規定職責的，街道辦事處（鎮人民政府）應當另行確定籌備組組長。
第二十三條 籌備組應當自成立之日起90日內，完成以下籌備工作：
（一）草擬關于本物業管理區域是否設立業主代表大會制度，并據此草擬業主大會議事規則和管理規約草案。
（二）統計本物業管理區域內專有部分建筑面積和業主人數，確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數。
（三）確定首屆業主委員會委員候選人產生辦法，組織產生業主委員會候選人名單；擬設立業主代表的，組織產生業主代表候選人名單。
（四）制定首次業主大會會議召開方案，確定首次業主大會會議召開時間、召開地點、表決事項、表決規則等。
（五）首次業主大會設立監票人的，確定監票人選產生辦法，組織產生業主大會監票人名單。
（六）確定籌備及召開首次業主大會會議費用預算明細和費用結算方案等。
（七）確定籌備組業主成員是否需要回避業主委員會候選人的選舉；如需回避的，則增補籌備組成員。
（八）將上述一至七項所列內容在物業管理區域內的顯著位置公示，公示期不少于7日。公示中明確征集業主意見的征集期限以及意見匯總方式。業主在征集期限內書面提交意見建議的，籌備組應當予以簽收。
（九）匯總征集的書面建議，經籌備組會議形成擬提交表決的議案表決稿和建議采納情況說明。
第四節 首次業主大會會議的召開
第二十四條 首次業主大會應當按照本規則有關的規定組織召開。
首次業主大會會議內容包括：
（一）表決通過管理規約、業主大會議事規則；
（二）選舉產生業主委員會委員、候補委員；
（三）其他需要業主大會會議表決通過的事項。
第二十五條 籌備組應當自成立之日起90日內組織召開首次業主大會會議。因特殊原因超過90日仍未召開首次業主大會的，經街道辦事處（鎮人民政府）確認后可以適當延長時間，但延長時間不宜超過30日。
超過期限，且未得到街道辦事處（鎮人民政府）確認的，街道辦事處（鎮人民政府）應當及時予以指導和協調，并確定是否需要繼續召開業主大會。經確定無法繼續召開的，由街道辦事處（鎮人民政府）公告首次業主大會籌備組解散。
第二十六條 管理規約、業主大會議事規則經業主大會通過，但當選的業主委員會委員達到5人及以上但未達到預定人數的，籌備組應當向街道辦事處（鎮人民政府）書面報告，在街道辦事處（鎮人民政府）指導下，可延長30日進行補選，對第一輪未選上的候選人進行第二輪補選。候選人需要調整的，籌備組應當向街道辦事處（鎮人民政府）書面報告并進行增補；第二輪補選仍未達到預定人數的，可以成立業主委員會，業主委員會人數以最終入選人數的單數為準。最終入選人數為偶數的，排名最后一位的列為候補委員。
第二十七條 管理規約、業主大會議事規則經業主大會通過，但當選的業主委員會委員未達5人以上的，籌備組應當向街道辦事處（鎮人民政府）書面報告，在街道辦事處（鎮人民政府）指導下，可以延長30日對第一輪未選上的候選人進行第二輪補選；候選人需要調整的，籌備組應當向街道辦事處（鎮人民政府）書面報告并進行增補。經第二輪補選業主委員會委員人數仍未達到5人以上的，本次業主大會召開失敗。
第二十八條 首次業主大會未能通過法定表決事項，或者參加人數達不到法定條件的，籌備組應當宣布首次業主大會召開失敗，并書面報告街道辦事處（鎮人民政府）。再次籌備失敗的，街道辦事處（鎮人民政府）根據實際情況可以指導成立物業管理委員會。
第二十九條 首屆業主委員會首次會議結束后，籌備組將有關資料移交業主委員會后自行解散。
第五節 業主大會會議
第三十條 業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑總面積50%以上的業主且占總人數50%以上的業主參加。
第三十一條 業主委托家庭成員以外的人參加業主大會會議的，應當出具書面委托書，載明本次參加業主大會所委托的事項、委托權限和期限，由業主本人簽字，并由委托人轉交業主大會。業主常用聯系方式和地址發生變化的，應當及時告知物業服務企業、首次業主大會籌備組或者業主委員會。因發生變化未及時告知而產生的法律后果，由業主個人承擔。
第三十二條 采用業主代表大會形式的，應當以幢、單元、樓層（非住宅類）等為單位，推選一到三名業主代表參加業主大會會議。
業主代表應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。業主代表的推薦方法，由業主大會議事規則確定。業主代表的人數、任期、條件、更換、罷免應當在議事規則中明確，任期應當與同期業主委員會的任期同步。
第三十三條 業主代表可以召集所代表區域的業主成立業主小組，業主小組議事由業主代表主持，主要討論業主大會提交的事項、業主委員會提出的各項管理事項的建議以及業主本人的各項建議和意見。
召開業主小組會議可以采用會議形式，也可以采用書面征求意見形式。業主小組會議應當做好相應記錄。
第三十四條 由業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當在參加業主大會會議前15日內，就會議擬表決的事項書面征求其所代表的業主的意見；表決意見經業主本人簽字后，由業主代表向業主大會會議呈交。
業主代表因故無法參加業主大會的，應當事先指定所代表區域內的一名業主參加，并出具業主代表本人簽字的書面委托書。
第三十五條 業主大會會議按照下列程序組織召開：
（一）起草業主大會會議表決的內容、會議召開形式、時間、地點、議題和議程，制定征詢意見表或者表決票，核實業主身份、人數、專有部分面積、建筑物總面積等情況；
（二）會議召開時間、召開地點、表決方式、表決事項、表決規則等內容，于業主大會召開15日前在本物業管理區域內的每個出入口、大堂、電梯廳等人員進出通道進行公告，并以書面形式告知街道辦事處（鎮人民政府）和市（縣）、區物業管理行政主管部門。有條件的可以在主要媒體上公告；
（三）表決票、選票可通過設立投票箱、上門或者寄掛號信、快遞、傳真、網絡等可追溯方式發放和回收，并在公告要求的時間內完成投票工作。因客觀原因不能按期完成投票工作的，應當在街道辦事處（鎮人民政府）指導下確定是否延期，并在物業管理區域內公告；
（四）業主大會會議決定應當在物業管理區域內公告，接受業主的查詢和監督。業主委員會應當對業主大會會議情況作書面記錄并存檔。
第三十六條 業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式召開。
采用書面征求意見形式召開的，應當將征求意見書送達每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內顯著位置公告。需要投票表決的，表決意見應當由業主本人簽名。
第三十七條 業主大會按照下列方式確認參加會議的業主：
（一）業主到會并在會議簽到表上確認；
（二）業主在表決票上或者表決票發放表上確認；
（三）業主大會議事規則以及法律法規規定的其他方式。
業主可以書面委托代理人出席業主大會會議。物業服務企業工作人員不得以業主代理人身份出席。
第三十八條 業主大會確定業主投票權數，按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：
（一）專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；
（二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。
第三十九條 業主大會確定業主投票權數，按照下列方法認定業主人數和總人數：
（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算；但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；
（二）總人數，按照前項的統計總和計算。
第四十條 業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。
第四十一條 一個專有部分面積有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為一人。業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。業主為法人或者其他組織的，由其法定代表人行使投票權。
第四十二條 業主大會的表決票選項應當明確為贊成和不贊成兩項。
未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，由業主大會議事規則規定。但不適用首次業主大會會議的表決，也不適用于業主委員會委員的選舉。
已表決的多數票原則上應當有物業管理區域內專有部分占建筑總面積1/3以上的業主且占總人數1/3以上的業主。
第四十三條 召開業主大會會議時，應當邀請街道辦事處（鎮人民政府）、社區居（村）民委員會參加。
街道辦事處（鎮人民政府）、社區居（村）民委員會應當派員對業主大會會議進行指導、監督。
第四十四條 業主委員會應當對業主大會會議進行書面記錄并存檔；其中社區居（村）民委員會組織召開的業主大會會議記錄由社區居（村）民委員會書面記錄并存檔。
業主委員會應當在業主大會結束后7日內，將業主大會決定在物業管理區域內顯著位置公告，公告時間不少于10日，并以書面形式告知街道辦事處（鎮人民政府）、社區居（村）民委員會和市（縣）、區物業管理行政主管部門。
第六節 業主大會定期會議和臨時會議
第四十五條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開，每年至少召開一次，聽取業主委員會年度工作報告，表決需要提交業主大會審議的事項。
第四十六條 有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：
（一）經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上的業主提議的；
（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（三）街道辦事處（鎮人民政府）或者社區居（村）民委員會根據實際情況認為需要召開臨時會議并向業主委員會發出書面提議的；
（四）業主大會議事規則或者管理規約確定的其他情況。
屬于前款第一項情形的，符合法定人數的業主應當書面向業主委員會提議，并書面報送街道辦事處（鎮人民政府）和社區居（村）民委員會。書面提議應當附提議業主本人的簽名、聯系電話、房號。業主委員會和社區居（村）民委員會有權核實提議人的業主身份及其專有部分面積，無法核實業主身份的提議人其提議無效。書面提議未違反相關法律法規的，業主委員會在接到提議后30日內，應當就所提的議題組織召開業主大會會議。
第三章 業主委員會
第一節 業主委員會的產生和職責
第四十七條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守國家有關法律、法規；
（三）遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；
（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；
（五）具有一定的組織能力；
（六）具備必要的工作時間。
第四十八條 有下列情形之一的，不宜作為業主委員會委員候選人：
（一）違反國家法律法規，正在被立案偵查，或者曾受過刑事處罰未滿三年的；
（二）違反黨紀、黨規，正在被立案調查，或者曾受過留黨察看及以上黨紀處分未滿三年的；
（三）參與邪教組織，或者非法組織參與集體上訪，影響社會穩定的；
（四）利用黑惡勢力干預小區業主正常工作和生活的；
（五）采用不正當手段阻撓業主大會、業主委員會會議正常召開、選舉及表決的；
（六）在本小區物業服務企業工作，應當回避的；
（七）拒繳或者未按合同約定繳納物業服務費，或者煽動其他業主拒繳物業服務費的；
（八）拒不執行法院判決被納入失信被執行人名單尚未及時撤銷的；
（九）在小區內存在違法違規搭建、裝修等行為被執法部門責令整改且尚未整改到位的；
（十）法律法規規定的其他情形。
第四十九條 推薦業主委員會候選人時，要充分考慮物業規模、不同物業形態的物權份額，專業、年齡結構互補，以及委員的代表性和廣泛性。
引導和支持業主中的黨員、“兩代表一委員”，以及具有財務、法律、工程、環境等專長的業主積極參選業主委員會委員。鼓勵符合條件的社區（村）“兩委”班子成員，通過法定程序進入業主委員會，有條件的可以兼任業主委員會主任。
第五十條 業主大會籌備組或者業主委員會換屆工作籌備組應當對參選業主委員會委員的人選進行甄選，按照業主委員會委員候選人產生辦法，提出候選人名單，并提請街道辦事處（鎮人民政府）和社區居（村）民委員會審核把關。經審核的候選人名單在物業管理區域內進行不少于5日的公示后，提交業主大會進行選舉。
第五十一條 業主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業主大會議事規則確定。
業主委員會實行差額選舉的，未當選業主委員會委員但得票數達到法定票數的候選人，可以按照得票順序當選業主委員會候補委員，并在業主委員會委員出缺時依次遞補。
候補委員人數由業主大會議事規則確定，但最多不得超過業主委員會委員總數的50%。
第五十二條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期為三到五年，可連選連任。具體人數、任期由業主大會議事規則確定。
第五十三條 首屆或者換屆后的業主委員會應當自選舉之日起7日內，由街道辦事處（鎮人民政府）組織召開第一次會議，推選產生業主委員會主任、副主任，確定其他委員分工。
第五十四條 業主委員會履行下列職責：
（一）執行業主大會的決定和決議；
（二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；
（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行合同，督促業主交納物業服務費及其他相關費用；
（五）監督管理規約的實施；
（六）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；
（七）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
（八）根據業主大會決定，聘請專職財務人員、法律顧問；
（九）協助街道辦事處（鎮人民政府）換屆改選工作組對業主委員會的換屆改選；
（十）業主大會賦予的其他職責。
第五十五條 業主委員會應當按照規定的時間、時限向業主公布下列情況和資料：
（一）管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；
（二）業主大會和業主委員會的決定；
（三）物業服務合同，包括服務方案、服務標準、收費標準；
（四）根據業主大會決定，公布財務人員、法律顧問人員名單；
（五）利用物業共用部位和共用設施設備經營收益的使用情況；
（六）占用業主共有道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；
（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；
（八）其他應當向業主公開的情況和資料。
第二節 業主委員會備案
第五十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列材料向街道辦事處（鎮人民政府）和市（縣）、區物業管理行政主管部門備案：
（一）業主委員會備案申請表；
（二）業主委員會委員名單；
（三）業主大會議事規則和管理規約；
（四）業主大會會議記錄和會議決定；
（五）業主大會會議決定的涉及業主共有和共同管理權的其他重大事項；
（六）其他應當提供的材料。
對符合規定的，街道辦事處（鎮人民政府）和市（縣）、區物業管理行政主管部門應當予以備案；對手續不齊全的，應當告知理由，并指導業主委員會按照要求完善備案材料。
業主大會、業主委員會以及管理規約和業主大會議事規則等事項發生變更的，應當在變更之日起30日內將變更內容書面報告原備案部門。
第五十七條 市（縣）、區物業管理行政主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。
業主委員會持備案證明、印章刻制證明向公安機關申請刻制業主大會和業主委員會印章，并依法使用印章。
印章內容應當包括任期時限，印章所刻名稱應當與經依法批準的物業名稱保持一致。印章刻制后5日內，業主委員會應當持印章到市（縣）、區物業管理行政主管部門和街道辦事處（鎮人民政府）以及社區居（村）民委員會辦理印章印模留存手續。
第五十八條 使用業主大會印章，應當根據業主大會議事規則或者業主大會會議決定。
使用業主委員會印章，應當根據業主委員會會議決定。
第五十九條 業主委員會完成備案后，市（縣）、區物業管理行政主管部門應當對業主委員會成員進行物業相關知識培訓。
第三節 業主委員會會議制度
第六十條 業主委員會應當按照業主大會議事規則以及業主大會的決定召開會議。經1/3以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為必要的，應當召開業主委員會會議。
第六十一條 業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責的，可以委托副主任召集。
業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出的決定應當經業主委員會1/2以上的委員同意。
業主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業主委員會會議。
業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，由街道辦事處（鎮人民政府）或者市（縣）、區物業管理行政主管部門指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。
第六十二條 召開業主委員會會議時，可以邀請社區居（村）民委員會參加；重大事項可以邀請街道辦事處（鎮人民政府）或者市（縣）、區物業管理行政主管部門參加。
住宅小區的業主委員會作出的決定，應當告知街道辦事處（鎮人民政府）和市（縣）、區物業管理行政主管部門。
第六十三條 業主委員會會議涉及提請業主大會討論事項的，應當于會議召開7日前，在物業管理區域內顯著位置公告會議內容和議程，聽取業主和物業使用人的建議和意見，并告知街道辦事處（鎮人民政府）和社區居（村）民委員會。
業主委員會會議作出決定的，應當于5日內將決定內容在物業管理區域內顯著位置公告，并告知街道辦事處（鎮人民政府）和社區居（村）民委員會。
業主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。
第六十四條 業主委員會應當建立工作檔案。
工作檔案由專人保管，主要包括以下材料：
（一）《業主委員會工作記錄簿》，主要記錄業主大會、業主委員會會議記錄、決定；
（二）業主大會議事規則、管理規約、業主委員會工作規則和物業服務合同；
（三）業主委員會選舉及備案資料；
（四）業主委員會工作經費賬目，利用物業共用部位和共用設施設備經營所得的收益分配和使用情況；
（五）業主及業主代表名冊；
（六）業主意見和建議；
（七）專項維修資金籌集及使用賬目；
（八）各項公告、通知、決定、抄報等記錄。
業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將工作檔案、印章及其他屬于全體業主所有的賬物交給新一屆業主委員會。
第六十五條 業主委員會應當根據業主大會議事規則，每年定期通過公告等形式向全體業主報告上一年度工作情況，并通報街道辦事處（鎮人民政府）、社區居（村）民委員會。
業主有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。
第六十六條 兩個以上物業管理區域共用設施設備的，應當建立業主委員會共商會議制度。業主委員會共商會議由街道辦事處（鎮人民政府）、社區居（村）民委員會和市（縣）、區物業管理行政主管部門以及相關物業管理區域的業主委員會、物業服務企業組成。共商會議由街道辦事處（鎮人民政府）負責召集，明確和解決共用設施設備的管理方式、維護成本分攤等事項。
第四節 業主委員會委員資格的終止
第六十七條 業主委員會委員、候補委員有下列情形之一的，其業主委員會委員、候補委員資格自行終止：
（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是本物業管理區域內業主的；
（二）喪失民事行為能力或者因疾病等原因無法履行職責的；
（三）住宅項目，連續一年以上不在本物業管理區域內居住的；
（四）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；
（五）法律、法規以及管理規約、業主大會議事規則規定的其他情形。
第六十八條 業主委員會委員、候補委員有下列情形之一，應當按照業主大會確定的規則予以更換或者罷免：
（一）本人及其配偶、直系親屬與物業服務企業有直接利害關系的；
（二）損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質且未改正的；
（三）未按照規定交納物業服務費用或者專項維修資金且未改正的；
（四）有嚴重不良信用記錄或者犯罪記錄的；
（五）不履行委員職責或者無故缺席業主委員會會議連續3次以上的；
（六）違反法律法規、管理公約，挪用、侵吞屬于全體業主所有的經營性收益等嚴重侵害全體業主合法權益的；
（七）鼓動或者煽動其他業主不繳納物業服務相關費用等嚴重影響物業管理區域安定和公共秩序的；
（八）業主大會議事規則規定的其他情形。
（九）第六十九條 罷免業主委員會委員、候補委員資格的，按照下列程序進行：
（一）經業主委員會1/3以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，召開業主大會進行罷免；
（二）由街道辦事處（鎮人民政府）或者社區居（村）民委員會提議，提請業主大會進行罷免；
（三）議事規則中已明確由業主大會授權業主委員會直接罷免。
第七十條 業主委員會委員資格變動的，應當以書面形式在物業管理區域內顯著位置公告7日。
不再擔任業主委員會委員的，應當自不再擔任之日起3日內將其保管的財務憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業主所有的財物移交給業主委員會，并做好交接手續。拒不移交的，業主委員會或者業主委員會委員可以請求街道辦事處（鎮人民政府）和公安機關協助移交。
第五節 業主委員會補選、重選和換屆選舉
第七十一條 業主委員會任期內，委員出現缺員的，應當進行補缺。設立候補委員的，從候補委員中按照得票多少依次遞補未設立候補委員的，業主委員會應當在2個月內召開業主大會進行補選。
業主委員會主任或者副主任缺員的，應當在業主委員會委員中重新選出主任或者副主任，并向街道辦事處（鎮人民政府）和市（縣）、區物業管理行政主管部門辦理變更備案。
第七十二條 業主委員會出現下列情形的，街道辦事處（鎮人民政府）應當組織重選：
（一）業主委員會任期未到，但經業主大會臨時會議依法撤消的；
（二）業主委員會人數因辭職、終止資格等原因，候補遞補后人員不足規定總數1/2，業主委員會依法停止工作的；
（三）業主委員會未正常履行職責達到半年以上，經街道辦事處（鎮人民政府）督促其履職仍未履職的；
（四）物業服務合同期滿前3個月，業主委員會未組織召開業主大會確定續聘或者重新選聘物業服務企業，經街道辦事處（鎮人民政府）督促其限期召開，逾期仍未召開，導致物業管理區域無人管理的；
（五）管理規約、議事規則規定的其他情形。
第七十三條 業主委員會成立后，出現下列情況應當啟動換屆選舉：
（一）業主委員會自然任期屆滿前3個月；
（二）管理規約、議事規則規定的其他情形。
第七十四條 業主委員會任期屆滿3個月前，應當書面告知街道辦事處（鎮人民政府）。
街道辦事處（鎮人民政府）應當按照規定成立換屆工作籌備組。換屆工作籌備組不需要建設單位參加，其他成員參照首次業主大會籌備組產生。換屆工作籌備組應當按照規定組織新一屆業主委員會選舉。
第七十五條 自換屆工作籌備組產生至新一屆業主委員會選舉產生前，原業主委員會應當繼續履行職責，并協助換屆工作籌備組工作，因不履行職責造成的損失由相關責任人承擔。但原業主委員會不得對下列事項組織召開業主大會會議作出決定：
（一）選聘、解聘物業服務企業；
（二）管理規約規定情形以外的物業維修、更新、改造等重大事項；
（三）其他重大事項。
第七十六條 業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起30日內，上一屆業主委員會應當將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并辦理交接手續。新一屆業主委員會可以請求街道辦事處（鎮人民政府）和公安派出所協助移交。
新一屆業主委員會應當自選舉產生之日起30日內按照規定備案。
第六節 業主委員會工作經費及經營性收益管理
第七十七條 業主大會、業主委員會活動經費，業主委員會委員和財會人員津貼，法律顧問薪酬等按照業主大會議事規則的規定執行。
第七十八條 業主委員會可以根據業主大會的決定，委托物業服務企業或者其他機構利用業主共用部位和共用設施設備從事經營活動。經營收入去除成本后，收益屬于全體業主所有。具體使用辦法由業主大會決定，其收支情況業主委員會應當定期書面公告。
經營性收益可以委托物業服務企業代管或者由業主委員會自行管理。委托物業服務企業代管的，物業服務企業應當單獨設賬。
第七十九條 業主大會議事規則明確經營性收益由業主委員會自行管理的，應當設置財會人員，并以業主委員會名義開設經營性收益賬戶。
開設經營性收益賬戶的，業主委員會應當持業主委員會備案證明材料、社區居（村）民委員會證明、業主委員會主任身份證號及聯系電話等材料，向銀行申請開設賬戶。
經營性收益賬戶不得以個人名義開設。
第八十條 經營性收益可以根據業主大會決定，直接用于共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充物業專項維修資金，以及彌補物業服務費不足等其他需要。
前期物業服務期間，經營性收益的使用管理由建設單位和物業服務企業按照規定在前期物業服務合同中約定。
業主委員會根據議事規則使用經營性收益時，應當通過業主委員會會議審議。經營性收益的使用額度應當根據業主大會議事規則的授權額度使用。
經營性收益應當按照規定使用，不得擅自挪作他用。
第八十一條 經營性收益的收支情況應當接受全體業主的監督以及社區居（村）民委員會的監督、指導和檢查；每半年在物業管理區域內顯著位置公示。公示項目包括總賬、科目匯總表、明細表等。
第八十二條 新一屆業主委員會應當對上一屆業主委員會的工作經費和經營性收益收支等情況進行審核。審核時可以邀請街道辦事處（鎮人民政府）或者社區居（村）民委員會進行核查，也可以委托第三方進行審計。審核結果應當在物業管理區域內顯著位置公示。
第七節 物業服務企業的選聘、續聘和自行管理
第八十三條 業主委員會應當在業主大會成立后3個月內，或者物業服務合同期滿前3個月，組織召開業主大會，根據業主大會議事規則來確定續聘或者重新選聘物業服務企業。
業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿1個月前與物業服務企業續簽物業服務合同。
業主大會決定重新選聘物業企業的，應當確定選聘的方式、方案。
第八十四條 采用協議方式選聘物業服務企業的，業主委員會應當事先將選聘方式、服務標準、服務方案、收費標準、合同內容、合同期限、所選物業服務企業的信用實績等情況征求業主意見，并在物業管理區域內公告，由業主大會表決確定物業服務企業，確定后由業主委員會代表業主大會與物業服務企業簽訂合同。
第八十五條 采用招投標方式選聘物業服務企業的，業主委員會應當事先將選聘方式、服務標準、收費標準、物業服務企業信用實績、評標方式、委托評委方式、管理期限等招標方案和評標程序事先征求業主意見，并經業主大會表決通過。開標后，業主委員會代表業主大會與中標物業服務企業按照招標要求簽訂合同。
第八十六條 重新選聘物業服務企業期間，物業服務企業、業主應當按照原物業服務合同履行各自權利和義務。
業主委員會在物業服務企業選聘過程中，不得擅自作出決定或者越權簽訂物業服務合同。
第八十七條 業主大會決定由業主自行管理的，在決定自行管理之前，應當在街道辦事處（鎮人民政府）指導下，對下列事項作出約定：
（一）自行管理的執行機構（業主委員會）和負責人；
（二）自行管理的內容、標準、費用和期限；
（三）電梯、消防、監控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備，委托專業機構進行維修和養護的方案；
（四）其他有關自行管理的內容。
以上事項應當向街道辦事處（鎮人民政府）、社區居（村）民委員會和市（縣）、區物業管理行政主管部門備案。
第四章 指導與監督
第八十八條 市（縣）、區物業管理行政主管部門和街道辦事處（鎮人民政府）應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動，對業主大會籌備和召開、業主委員會選舉和換屆、物業服務企業續聘和選聘等工作加強指導監督。
第八十九條 街道辦事處（鎮人民政府）應當就首次業主大會籌備組成員、業主委員會候選人等人選產生辦法依法加強指導，組織好上述人員的推薦工作；并對管理規約、業主大會議事規則等重要文件草案加強指導監督。
第九十條 業主大會、業主委員會對業主、物業使用人損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規規定以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失，相關業主可以依法向人民法院提出訴訟。
第九十一條 業主委員會委員、候補委員擅自以業主委員會的名義開展活動，給業主或者他人造成損失的，由本人承擔賠償責任。
業主委員會違反法規或者超越職權作出的決定，給業主或者他人造成損失的，由簽字同意該決定的業主委員會委員共同承擔賠償責任。
業主委員會經業主大會授權或者同意作出的決定，造成業主或者他人經濟損失的，由全體業主共同承擔賠償責任。
第九十二條 業主對業主大會召開以及業主委員會選舉產生質疑的，可以向街道辦事處（鎮人民政府）和市（縣）、區物業管理行政主管部門咨詢，街道辦事處（鎮人民政府）和市（縣）、區物業管理行政主管部門應當進行調查，并向業主作出書面答復。
第九十三條 對物業管理行政主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）處作出的有關決定有異議的，業主和業主委員會可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。
第九十四條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，市（縣）、區物業管理行政主管部門應當會同街道辦事處（鎮人民政府）責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
第九十五條 業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事違反法律法規的活動，給業主或他人造成損失的，由本人承擔賠償責任。
第九十六條 業主以及任何單位和個人不得在業主大會召開前后通過QQ群、微信群、上門等方式散布影響業主表決意向的虛假信息或者干擾其他業主自主決定，阻撓業主大會、業主委員會依法開展正常活動。
第九十七條 業主委員會未按照規定組織召開業主大會會議的，業主可以向街道辦事處（鎮人民政府）申請責令其限期召開；逾期仍未組織召開的，由街道辦事處（鎮人民政府）和市（縣）、區物業管理行政主管部門指導、協助社區居（村）民委員會組織召開。
第九十八條 違反印章使用規定，保管人私藏印章拒不蓋章，或者違反規定擅自蓋章造成經濟損失、不良影響的，由責任人承擔。
印章遺失的，業主委員會持在主要新聞媒體上聲明作廢的憑證，到市（縣）、區物業管理行政主管部門辦理重新刻制印章的手續。
第五章 附 則
第九十九條 本規則中管理規約、業主大會議事規則以及相關文件、表格的示范文本由無錫市住房和城鄉建設局負責制定。
第一百條 本規則自2019年5月1日起施行。
責編：司法局
